5 ข้อต้องรู้ จะได้ไม่ถูกเอาเปรียบในการขายฝาก

การขายฝากนั้นเป็นเรื่องที่ต้องมีการตัดสินใจอย่างรอบคอบ และจำเป็นต้องมีการศึกษาหาข้อมูลเพิ่มเติมให้ดี เพราะหลายคนอาจโดนหลอกจนทำให้เสียทั้งเงินเสียทั้งความรู้สึกเพียงเพราะไม่ได้ศึกษาข้อมูลหรือระมัดระวังในการขายฝากให้ดีกันมาแล้ว และเพื่อเป็นการปกป้องผลประโยชน์ของตนเองไม่ให้ถูกหลอกได้ เราก็มี 5 ข้อต้องรู้เพื่อที่จะได้ไม่ถูกเอาเปรียบในการขายฝากมาบอกต่อกัน

1. ดูค่าใช้จ่ายแอบแฝงให้ดี

ค่าใช้จ่ายแอบแฝงต่าง ๆ ในสัญญาขายฝากอาจจะมาในรูปแบบของการเรียกเก็บค่าต่อสัญญารายปี อย่างเช่น ทางบริษัทหรือผู้ที่รับซื้อฝากแจ้งว่าให้ทำสัญญาระยะสั้นเริ่มต้นที่ 1 ปีกันก่อนโดยมีอัตราดอกเบี้ยที่ไม่สูงมาก แต่เมื่อหมดระยะเวลาสัญญาแล้วผู้ขายฝากไม่สามารถนำเงินมาไถ่คืนได้ ก็จะเรียกเก็บค่าต่อสัญญารายปีในอัตราที่สูงมากกว่าเดิม ทำให้ผู้ขายฝากไม่มีทางเลือกต้องจำใจจ่ายเงินค่าต่อสัญญาตามจำนวนที่เรียกเก็บเพิ่ม และถ้าไม่มีจ่ายก็กลายเป็นว่าไม่ได้ต่อสัญญาจนอาจทำให้โดนยึดทรัพย์สินไปได้ นอกจากนี้ก็ยังมีพวกค่าจิปาถะต่าง ๆ ของนายหน้าที่ดำเนินการอย่างเช่น ค่าเดินทางที่อาจมีการเรียกเก็บสูงเกินจริงไปมาก เป็นต้น

2. ดูรายละเอียดสัญญาขายฝากให้ครบถ้วน

ในสัญญาขายฝากที่ดินจะต้องมีสาระสำคัญประกอบไปด้วย ชื่อและที่อยู่ของคู่สัญญา ต้องมีการแจกแจงรายการและลักษณะแห่งทรัพย์สินที่จะทำการขายฝาก มีการแจกแจงราคาที่ขายฝาก จำนวนสินไถ่ที่คำนวณแล้วจะต้องไม่เกิน 15% ต่อปี และจะต้องตกลงกันให้เป็นลายลักษณ์อักษรต่อพนักงานเจ้าหน้าที่กรมที่ดินเพื่อป้องกันไม่ให้มีการแอบเพิ่มดอกเบี้ยในปีถัดไป และต้องระบุวันที่ขายฝากรวมไปถึงวันที่ครบกำหนดไถ่ถอน โดยสามารถกำหนดได้ตั้งแต่ 1-10 ปี ถ้าหากไม่มีรายละเอียดเหล่านี้ระวังจะโดนโกงได้

3. ต้องมีช่องทางติดต่อของผู้ซื้อฝากที่ชัดเจนและใช้ได้จริง

ในบางครั้งการขายฝากผ่านบริษัทนายหน้า อาจมีการอ้างว่าให้ทำการติดต่อผ่านช่องทางบริษัทเพียงอย่างเดียว โดยที่ไม่ได้ให้ช่องทางการติดต่อของผู้ซื้อฝากเอาไว้ ซึ่งตามกฎหมายผู้ขายฝากและผู้ซื้อฝากมีสิทธิ์ที่จะรับรู้ข้อมูลของกันและกัน ดังนั้นถ้าหากบริษัทหรือนายหน้าที่ปกปิดข้อมูลติดต่อของผู้ซื้อฝาก แนะนำให้หลีกเลี่ยงเพราะอาจโดนโกงได้ ไม่ว่าจะเป็นการบังคับเก็บค่าต่อสัญญา ยักยอกดอกเบี้ย แอบเปลี่ยนผู้ซื้อฝาก หรือแอบเพิ่มดอกเบี้ยได้

4. การทำสัญญาขายฝากจะต้องทำต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ณ กรมที่ดินเท่านั้น

เมื่อตกลงทำสัญญาขายฝากแล้วถ้าหากมีการนัดหมายให้ไปทำสัญญากันที่อื่นที่ไม่ใช่กรมที่ดิน มั่นใจได้เลยว่าอาจจะโดนหลอกโดนโกงอย่างแน่นอน เพราะการทำสัญญาขายฝากที่ดินนั้นจะต้องทำต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ณ กรมที่ดินเท่านั้น ถึงจะมีผลบังคับใช้ได้ตามกฎหมาย

5. ผู้ขายฝากยังคงสามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินที่นำไปขายฝากได้

ตามกฎหมายแล้วถึงแม้ว่ากรรมสิทธิ์ในที่ดินจะตกเป็นของผู้ซื้อฝากโดยทันทีหลังจากที่ทำสัญญาขายฝาก แต่ผู้ขายฝากยังคงสามารถครอบครอง ใช้สอย และถือเอาซึ่งประโยชน์ที่ได้รับจากที่ดินที่ได้ทำการขายฝาก เพื่อใช้ประกอบเกษตรกรรมหรือใช้เป็นที่อยู่อาศัยได้จนถึงวันที่หมดสิทธิ์ในการไถ่ถอน รวมไปถึงถ้าหากมีดอกผลที่งอกเงยขึ้นมาจากที่ดินที่ได้ทำการขายฝากในช่วงระยะเวลาดังกล่าว ก็ให้ตกเป็นของผู้ขายฝากทั้งหมด ไม่จำเป็นที่จะต้องมีการจ่ายเงินหรือผลตอบแทนอื่น ๆ ที่ได้รับให้กับนายหน้าหรือผู้ซื้อฝากแต่อย่างใด

ดังนั้นผู้ที่จะทำการขายฝากที่ดินควรที่จะต้องศึกษาข้อมูลและดูรายละเอียดเกี่ยวกับสัญญาให้ดี รวมไปถึงเลือกบริษัทหรือนายหน้าที่มีความเป็นธรรม ถูกกฎหมาย และเชื่อถือได้ จะได้ขายฝากได้อย่างสบายใจ ไม่โดนโกงหรือถูกเอาเปรียบได้