สัญญาขายฝากมีอายุกี่ปี

สำหรับการทำสัญญาขายฝากระหว่างผู้ซื้อฝากและผู้ขายฝาก มีอายุกี่ปีและมีรายละเอียดเป็นอย่างไร ทางกรมที่ดินก็ได้มีการสรุปคำแนะนำเกี่ยวกับการขายฝากสำหรับผู้ขายฝากและผู้ซื้อฝากตามคุ้มครองประชาชน ในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 โดยสามารถสรุปใจความสำคัญที่เกี่ยวกับอายุสัญญาการขายฝากออกมาได้ดังนี้

• การขายฝาก คือสัญญาการซื้อขายโดยที่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะตกเป็นของผู้ซื้อทันทีที่จดทะเบียน โดยมีข้อตกลงให้ผู้ขายฝากสามารถไถ่ทรัพย์สินนั้นคืนได้ภายในระยะเวลาที่กำหนด

• สัญญาขายฝากต้องมีอายุไม่ต่ำกว่า 1 ปีและไม่เกิน 10 ปี นับตั้งแต่วันที่จดทะเบียนขายฝาก โดยที่ผู้ขายฝากสามารถไถ่คืนทรัพย์สินเมื่อใดก็ได้ไม่ต้องรอจนครบกำหนดเวลาตามสัญญา

• หากผู้ขายฝากไม่มีการไถ่ทรัพย์สินคืนตามระยะเวลาที่กำหนด กรรมสิทธิ์ของทรัพย์สินนั้นจะตกเป็นของผู้ซื้อฝากโดยเด็ดขาด แต่สามารถตกลงซื้อคืนกันได้ ทั้งนี้ราคาที่กำหนดไว้สำหรับการซื้อคืนสามารถสูงกว่าราคาขายฝากได้ โดยคำนวณนับตั้งแต่วันที่จดทะเบียนขายฝากจนครบกำหนดเวลาไถ่ถอนแล้วต้องไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี

• ผู้ขายยังคงสามารถครอบครอง ใช้สอย ถือเอาประโยชน์จากทรัพย์สินที่ขายฝากได้จนถึงวันที่หมดสิทธิ์ในการไถ่โดยที่ไม่ต้องชำระค่าตอบแทนที่ได้ให้กับผู้ซื้อฝาก

• หากมีการกำหนดระยะเวลาไถ่ในสัญญาขายฝากเอาไว้ต่ำกว่า 10 ปี แต่ผู้ขายฝากไม่สามารถไถ่ทรัพย์สินภายในเวลาที่กำหนดได้ สามารถตกลงกับผู้ซื้อฝากเพื่อขยายเวลาไถ่ถอน และต้องนำหลักฐานข้อตกลงมาแสดงต่อเจ้าหน้าที่พนักงานกรมที่ดิน

• หากผู้ขายฝากต้องการได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินคืน ต้องทำการไถ่ถอนภายในกำหนดเวลาตามสัญญาขายฝาก แต่ถ้าหากไม่สามารถไถ่ทรัพย์สินคืนจากผู้ซื้อฝากได้โดยที่ไม่ใช่ความผิดของผู้ขายฝาก ผู้ขายฝากมีสิทธิ์วางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ต่อสำนักงานวางทรัพย์ สำนักงานที่ดินทุกจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนขายฝากได้ภายใน 30 วัน นับตั้งแต่วันที่กำหนดแล้วแต่กรณี

• ก่อนวันครบกำหนดไถ่ทรัพย์สินคืนไม่น้อยกว่า 3 เดือนแต่ไม่เกิน 6 เดือน ผู้ซื้อฝากจะต้องแจ้งรายละเอียดเป็นหนังสือส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับไปให้ผู้ขายฝาก เพื่อให้ผู้ขายฝากได้รับทราบกำหนดเวลาไถ่และจำนวนสินไถ่ พร้อมแนบสำเนาสัญญาขายฝากไปด้วย ในกรณีที่ผู้แจ้งไม่ใช่ผู้ซื้อฝากเดิม จำเป็นต้องแจ้งผู้ขายฝากด้วยว่าจะต้องไปไถ่ทรัพย์สินคืนกับผู้ใด และที่ไหน ถ้าหากผู้ซื้อฝากไม่แจ้งรายละเอียดไปยังผู้ขายฝาก ให้ถือว่ากำหนดไถ่ถอนหรือกำหนดชำระหนี้คืนจะขยายเพิ่มไปอีก 6 เดือนโดยอัตโนมัติ

• หาผู้ซื้อฝากไม่ได้ส่งหนังสือแจ้งไปยังผู้ขายฝาก แล้วผู้ขายฝากดำเนินการไถ่ทรัพย์สินคืนภายใน 6 เดือนนับแต่วันที่ครบกำหนดในสัญญา ให้ผู้ซื้อฝากทำหลักฐานเป็นหนังสือแสดงว่ามีการไถ่ถอนทรัพย์สินแล้ว โดยระบุวันเดือนปีที่ผู้ซื้อฝากได้รับเงินค่าไถ่ทรัพย์สินครบถ้วนถูกต้องและยินยอมให้มีการไถ่ถอนได้ พร้อมทำการรับรองว่าผู้ซื้อฝากไม่ได้ทำหนังสือแจ้งมายังผู้ขายฝากให้ทราบเกี่ยวกับรายละเอียดในการไถ่ถอนทรัพย์สินคืน

• การจดทะเบียนไถ่ถอนทรัพย์สินจากการขายฝากสามารถทำเมื่อไหร่ก็ได้ แต่การใช้สิทธิ์ไถ่ถอนนั้นจะต้องทำภายในระยะเวลาที่กำหนดตามสัญญาขายฝาก โดยเมื่อใช้สิทธิ์ไถ่ถอนทรัพย์สินแล้วต้องรีบมาแจ้งต่อเจ้าพนักงานกรมที่ดินโดยเร็วที่สุด

• เมื่อชำระสินไถ่เป็นที่เรียบร้อย กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะตกเป็นของผู้ขายฝากทันที โดยผู้ขายฝากจะต้องนำเอาหลักฐานจากผู้ซื้อฝากที่แสดงว่ามีการไถ่ถอนทรัพย์สิน หรือหลักฐานการวางทรัพย์ และหนังสือแสดงสิทธิ์ในที่ดินมาขอจดทะเบียนไถ่จากการขายฝากต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ หากไม่มีหนังสือแสดงสิทธิ์ในที่ดิน สามารถนำหลักฐานการวางทรัพย์มาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่กรมที่ดินเพื่อทำการอายัดทรัพย์ป้องกันไม่ให้ผู้ซื้อฝากทำนิติกรรมในทรัพย์สินที่ขายฝากได้

โดยสรุปแล้วสัญญาขายฝากก็จะมีอายุไม่ต่ำกว่า 1 ปีแต่ไม่เกิน 10 ปี โดยที่ผู้ขายฝากและผู้ซื้อฝากสามารถทำการตกลงระยะเวลาในการไถ่ถอนทรัพย์สินคืนกันได้ และสามารถขยายเวลาไถ่ถอนได้จนถึง 10 ปี ตามที่กฎหมายกำหนด และถ้าหากผู้ซื้อฝากไม่ส่งหนังสือแจ้งเตือนไปยังผู้ขายฝากภายในระยะเวลาที่กำหนด ก็คือไม่น้อยกว่า 3 เดือนแต่ไม่เกิน 6 เดือนก่อนวันครบกำหนดไถ่ทรัพย์สินคืน จะถือว่าระยะเวลาการไถ่ถอนทรัพย์สินคืนสามารถขยายต่อไปได้อีก 6 เดือนนั่นเอง